Sadržaj
Prenos stana ili kuće na poklon znači promenu vlasništva bez finansijske protivvrednosti i zahteva zaključenje posebnog ugovora.
Da bi ugovor bio pravno važeći, mora biti izrađen u skladu sa propisima. Neprecizne odredbe, nedostajuća dokumenta ili greške u postupku mogu da dovedu do sporova, pa čak i do poništavanja poklona.
U nastavku su navedene osnovne informacije koje je važno imati u vidu kada planirate da nekome poklonite nepokretnost ili da je primite na ovaj način.
Šta je ugovor o poklonu nepokretnosti?
Ugovor o poklonu nepokretnosti je pravni akt kojim se vlasništvo nad stanom ili kućom prenosi bez naknade, za života i poklonodavca i primaoca poklona. Ovakav ugovor mogu da zaključe kako fizička tako i pravna lica.
Da bi imao pravno dejstvo, neophodna je jasna saglasnost obe strane, kao i izričita namera poklonodavca da trajno ustupi pravo svojine. Ako takva namera nije nedvosmisleno izražena, pravna osnova prestaje da bude poklon i može drugačije da se tumači.
Propisi predviđaju i mogućnost opoziva. U slučaju teške nezahvalnosti primaoca prema poklonodavcu, darodavac može da pokrene postupak za poništaj ugovora, uz ograničenje da se to pravo ostvaruje u roku od tri godine od nastanka spornog ponašanja. Pre potpisivanja dokumenta poželjno je da se konsultuje advokat za ugovor o poklonu nepokretnosti, kako bi se proverila pravna ispravnost ugovora i umanjio rizik od kasnijih sporova ili osporavanja.
Ko može da zaključi ugovor o poklonu nepokretnosti?
Osoba koja poklanja nekretninu mora da ima punu poslovnu sposobnost, što podrazumeva punoletstvo i sposobnost da samostalno donosi pravno važeće odluke. Primalac poklona, međutim, ne mora uvek da ispunjava iste uslove, ali se kod maloletnih lica primenjuju posebna zakonska pravila.
Ako je poklonoprimac mlađi od 14 godina, zaključenje ugovora zahteva saglasnost roditelja ili staratelja. Iako dete može da koristi nekretninu, sve obaveze koje iz nje proističu, poput poreza i troškova održavanja, snose zakonski zastupnici.
Kod maloletnika starijih od 14 godina ugovor može da se potpiše uz prisustvo i nadzor roditelja ili staratelja. U situacijama kada postoji osnovana sumnja da bi ugovor mogao da naruši interese deteta, zakon daje pravo roditeljima da ospore takav pravni posao.
Kako pravno proveriti nekretninu pre potpisivanja ugovora o poklonu
Pre nego što se pristupi izradi ugovora, potrebno je razjasniti pravni status same nepokretnosti. U ovoj fazi se proveravaju papiri i upis vlasništva, a pravni stručnjak procenjuje da li postoji bilo kakva prepreka za zaključenje ugovora.
Neophodno je utvrditi da li na nekretnini postoji bilo kakvo opterećenje, poput hipoteke, zabrane raspolaganja ili tekućeg sudskog postupka. Takođe se proverava da li je nepokretnost uredno upisana u katastar, da li je objekat legalizovan i da li neko treće lice ima pravo korišćenja ili drugi stvarnopravni osnov.
Tek kada su ove okolnosti razjašnjene, strane mogu da preciziraju međusobne uslove poklona. Na osnovu prikupljenih podataka, ugovor se sastavlja u formi koja ispunjava zakonske zahteve i sprečava kasnije nesporazume.
Završni korak je overa kod javnog beležnika nadležnog prema lokaciji nepokretnosti, gde se potvrđuje identitet potpisnika i proverava usklađenost sadržaja ugovora sa važećim propisima.
Kada se plaća porez na poklon nekretnine i ko ima pravo na oslobađanje
Kada se nekretnina dobije na poklon, primaocu se najčešće nameće obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Ipak, visina obaveze, ili njeno potpuno izostajanje, zavisi od odnosa između onoga ko poklanja i onoga ko prima.
- Ako je poklon namenjen članu uže porodice, poput roditelja ili deteta, porez se ne plaća.
- Kod srodnika drugog stepena, uključujući braću i sestre, poreska stopa iznosi 1,5% od tržišne vrednosti nekretnine.
- U svim ostalim slučajevima primenjuje se stopa od 2,5%.
Tržišnu vrednost utvrđuje Poreska uprava. Ukoliko procena odstupa od realnog stanja, postoji mogućnost podnošenja prigovora i zahteva za novu procenu.
Da li ugovor o poklonu nepokretnosti može da se poništi?
Mogućnost poništenja ugovora o poklonu postoji u jasno određenim okolnostima. Do raskida može doći kada se obe strane saglase, kada neka od ugovornih obaveza nije ispoštovana ili kada nastupe bitne promene koje utiču na osnov ugovora.
Ako se poklonodavac i poklonoprimac dogovore oko opoziva, potrebno je sačiniti pisani sporazum i sprovesti novu promenu vlasništva u katastru nepokretnosti.
Zakon dopušta i jednostrani opoziv, ali samo pod određenim uslovima. Poklonodavac može da pokrene postupak ako primalac ne postupa u skladu sa dogovorom, zanemaruje nekretninu ili se prema darodavcu ponaša na način koji se smatra teškom nezahvalnošću. Opoziv je moguć i kada poklonodavac ostane bez sredstava za osnovno izdržavanje, a povraćaj poklona je neophodan za zadovoljavanje životnih potreba.
U situacijama kada dođe do spora između ugovornih strana, naročito ako su povređene ugovorne obaveze ili nastane imovinska šteta, paralelno sa raskidom ugovora može se pokrenuti i naplata potraživanja kroz odgovarajući sudski ili izvršni postupak.
Rok za pokretanje sudskog postupka je tri godine od trenutka kada je nastupila okolnost koja predstavlja osnov za poništenje. U određenim slučajevima i poklonoprimac može da traži raskid ugovora, ukoliko druga strana ne ispuni obaveze koje su bile deo dogovorenih uslova.
